中古マンション リフォームを考えてみる
いくらいい物件の情報をもっていても、名前も聞いたことのないような会社が本当に信頼できるのかどうか心配になるのも無理はないでしょう。
そこで、不動産会社の信頼度を測る二つの方法を紹介します。
一つは「宅建免許番号」。
広告などで会社名の近くに「建設大臣免許（五）○○号」「東京都知事免許（二○○号」などと書かれているアレです。
このカッコ内に書かれた番号は免許を更新するごとに増えるので、番号が大きければそれだけ営業年数が長いということ。
長く営業していれば信頼できるという単純な話ではありませんが、一つの目安にはなるでしょう。
もう一つは業者名簿の閲覧です。
業者名簿というのは会社ごとに過去の営業実績や役員・取引主任者の名前、資産の状況、過去の行政処分歴などがまとめられている書類です。
その会社がどんな分野を得意としているのか、過去に違反行為などをしていないか、といったことが書かれてあるので、不動産会社の信頼度をチェックするのに役立つでしょう。
なお、業者名簿は各都道府県の宅建業担当課（建設大臣免許の場合は建設省の不動産業課でも可）に行けば閲覧できます。
中古住宅に限らず、家を買うときには登記簿謄本に「この家は自分のものです」という内容を記載することになります。
そこで家を買う前に、その家の登記簿がどんな内容になっているかをチェックする必要があるのです。
とくに中古住宅の場合は個人が所有する物件を買うことが多いので、事前の確認が重要です。
登記簿謄本はたいてい不動産会社が取り寄せてくれますが、自分で登記所に行って謄本をとることもできます。
登記簿には土地や建物の権利関係がどう移り変わってきたかが書いてあります。
いわば土地や建物の「履歴書」のようなものです。
不動産会社から登記簿謄本を渡されたら、まず日付が最新のものであることを確認しましょう。
はじめて登記簿を見る人には意味がわかりづらいかもしれませんが、重要なのは「甲区」という欄の最後に書かれている所有者の名前です。
この名前が売主と異なる場合は、なぜ異なるのかを不動産会社に質問し、問題のないことを確認しましょう。
また「乙区」という欄に抵当権が書かれていることがあります。
売主がまだ住宅ローンを借りている場合なら、売ったお金で抵当権が抹消されるはずなのでさほど心配はいらないでしょう。
ただし、住宅価格が高いバブル期に買ったケースでは、その後の値下がりのため、売っても抵当権が抹消できないことも考えられます。
自分が買うまでに抵当権が確実に抹消されることを確認してください。
中古マンションを買うときは、事前に「管理規約」も読んでおきましょう。
管理規約とはマンションの管理組合員（居住者のこと）が守るべきルールのことです。
よく問題になるのが、フローリングに関する規定です。
床をカーペット敷きからフローリングにリフォームすることを禁じていたり、管理組合の理事会に承認してもらう必要があるなどのルールを設けているケースが多いのです。
それを知らずに、買うときに勝手にフローリングにリフォームしたりすると、入居早々から住民同士のトラブルに巻き込まれる。
買いたい物件が決まったら、あとは契約して入居するだけ、と簡単に済めばいいのですが、実際には物件を決めてからがひと苦労です。
とくに契約時には煩雑な手続きや確認すべき事項も多いので、入居まで気を抜くわけにはいきません。
気に入った家が見つかっても、すぐその場で契約するわけではありません。
まずは「私はこの家を買うつもりです」という意思表示から始めます。
小規模な新築一戸建てや中古住宅など、仲介会社を通して探している場合は、「買い付け証明書」に署名・捺印するケースが一般的です。
この書類は売主側に送られ、購入の優先順位が確保されます。
この買い付け証明書には通常、お金はかかりません。
手付金と違い、法的な根拠が明確にあるわけでもないので、提出後に「やっぱり買うのをやめた」と言うことも可能です。
とはいえ、この書類によって売主は購入の予約が入ったと判断するので、その後の購入希望者は保留にするか断るしかありません。
勝手に購入意思をひるがえすのは売主に対して大きな迷惑をかけることになるので、よく考えてから意思表示する必要があるでしょう。
新築マンションなどでは、「買います」という意思表示の時点で「申込証拠金」や「交渉預かり金」といった名目で五万〜一○万円程度の金額を支払うケースもあります。
このお金は後で手付金の一部に充当される性格のものです。
ただし、支払った時点ではまだ手付金ではないので、手付金を払うまでは基本的に買うのをやめることも自由です。
その場合は申込証拠金は手元に戻ってくるのが通常ですが、返してくれないケースもないとはいえません。
購入を取り止めた場合にお金が戻ってくるのかどうか、事前に文書で確認しておくべきでしょう。
申込証拠金に限らず、お金を支払うときにはそのお金がどういう性格のものかを確かめなければいけません。
購入の意思表示をすると、ほどなく売買契約を結ぶことになります。
契約の前後にはいろいろな手続きがありますが、その一つが重要事項説明。
これは契約に先立って、その物件に関する重要な事柄を、資格をもつ宅地建物取引主任者が説明するというものです。
たいていは契約と同じ日に「重要事項説明書」に沿って説明されますが、ぶっつけ本番で説明されても専門用語の意味をよく理解できないということになりかねません。
説明書の書類自体は事前にコピーをもらうこともできます。
少なくとも契約の一週間ぐらい前には書類を受け取って、契約までに熟読しておくことが大切です。
不明点などがあれば、本番の説明のときに納得がいくまで質問する必要があるでしょう。
重要事項説明書は、名前のとおりすべて重要な内容ですが、なかでもとくにチェックすべきポイントを押さえておきましょう。
まずはすべての物件に共通の内容を以下に示します。
床のきしみやドアの立て付けから雨漏りまで、入居後にトラブルが発生しないとも限りません。
もし不具合が出たらどこまで無料で直してもらえるのか、「担保責任・アフターサービス」の欄で確かめましょう。
「暇漉担保責任」とは、物件の欠陥を発見したときに売主が責任をとって直したり損害賠償に応じたりすることです。
売主が不動産会社の場合は、暇流担保責任の期間を「引き渡しから二年」より短くすることはできないことになっています。
売買代金以外に授解約できない可能性があります。
この場合、どうしても解約したければ、違約金を支払わなければならないでしょう。
売主が不動産会社の場合に、手付金を支払ってから引き渡しまでにその不動産会社が倒産してしまうと手付金が戻って来ないことも考えられます。
そのような場合に備え、売主は一定額以上の手付金に対して、保全措置を取るよう義務づけられています。
「手付金などの保全措置の概要」の欄で保全の有無を確かめるとともに、保全措置が取られる場合は手付金を支払うときに、保証機関の発行した保証書を受け取るようにしましょう。
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